Nouveau record d’investissement dans les bureaux en France

Plus de 21 milliards € ont été investis dans l’immobilier de bureaux en France en 2018, selon le réseau Knight Frank. Un montant record malgré l’absence de « méga-deals ».

Plus de 29 milliards € ont été investis en France en 2018 dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, industriel), selon la dernière analyse du réseau Knight Frank. Sur cette somme, plus de 21 milliards d’euros l’ont été dans les bureaux (4 milliards dans les commerces et 3,5 milliards dans l’industriel). Un nouveau record historique après celui enregistré en 2007 (un peu moins de 20 milliards €). « Ces performances sont d’autant plus remarquables qu’aucune grande opération, comme la cession de Cœur Défense en 2017 (autour de 2 milliards d’euros), n’a été réalisée en 2018 », souligne Vincent Bollaert, directeur du département investissement de Knight Frank France.

Cette absence a été compensée par l’envolée du nombre d’opérations supérieures à 200 millions d’euros (+65%, de 20 à 33). Ces transactions ont représenté, à elles seules, 12,4 milliards €, soit 43% du volume total. À noter la montée en puissance des investisseurs étrangers qui pèsent 46% des volumes investis en 2018 (contre 31% en 2017), même si leurs homologues français restent majoritaires (54% contre 69% en 2017).

Pour en revenir à l’immobilier de bureaux, 87% de ces 21 milliards ont été investis en Ile-de-France l’année dernière. C’est dans la capitale que l’évolution est la plus spectaculaire. Avec près de 9 milliards d’euros, le marché parisien de l’immobilier de bureaux atteint lui aussi un nouveau record. Six ventes sont supérieures à 400 millions €, parmi lesquelles les cessions du nouveau siège d’Altarea-Cogedim à CNP Assurances (IIe) ou de « Neo », siège du Figaro (IXe), passé des mains du Qatar à Covea Immobilier.

Alors que le gouvernement veut faciliter la transformation de bureaux en logements, le stock de locaux disponibles en Ile-de-France s’est stabilisé sous le seuil des 3 millions de m², selon Knight Frank France, soit un taux de vacance de 5,4% (contre 7,7% en 2014). La prime va aux immeubles neufs et restructurés (73% des immeubles loués). Dans un marché en pénurie, 77% des bureaux sont loués avant d’être livrés.

Le marché reste largement soutenu par le quartier central des affaires de Paris (+11% de la demande placée entre 2017 et 2018) alors que La Défense est en perte de vitesse (-21%). « La hausse des loyers combinée à la pénurie d’offre pourrait accélérer les reports d’entreprises parisiennes au profit de bureaux en périphérie dont les premiers effets ont été observés en 2018 », avertit Philippe Perello, associé gérant de Knight Frank France. De l’ampleur de ce phénomène, dépend la capacité des marchés de la première couronne à absorber l’offre.